成功代理商品房销售合同纠纷

北京市昌平区人民法院

民事判决书

(2017)京0114民初17552号

原告:杜*,女,1981年3月11日出生,汉族,住北京市****。

委托诉讼代理人:李*,北京市中关律师事务所律师被告:北京****房地产开发有限公司,住所地北京市昌平区回龙观街道办事处天龙苑物业办公楼。

法定代表人:孙增文。

第三人:唐县****,住所地河北省保定市唐县****

法定代表人:赵*,理事长

委托诉讼代理人:杨沙沙,河北金房律师事务所律师。

原告杜*与被告北京****房地产开发有限公司(以下简称****公司)、第三人唐县****(唐县农村信用社)商品房销售合同纠纷一案,本院立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告杜*及其委托诉讼代理人李中山,第三人唐县农村信用社委托诉讼代理人赵金水到庭参加诉讼。被告****公司经本院合法传唤,无正当理由未到庭应诉,本案依法缺席审理。本案现已审理终结

原告杜*向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告协助原告办理位于北京市昌平区回龙观****房屋的产权权属转移登记;2、请求判令被告从2014年3月12日起至被告协助原告将位于北京市昌平区回龙观****房屋权属转移登记至原告名下之日止每日向原告支付违约金370元;3、本案案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，杜*申请变更诉讼请求为:1、请求判令被告北京****房地产开发有限公司和第三人唐县****解除位于北京市昌平区回龙观****房屋抵押登记:2、请求判令被告北京****房地产开发有限公司协助原告杜*将位于北京市昌平区回龙观天龙苑25号楼S层1单元502号房屋的产权权属转移登记至原告名下请求判令被告北京****房地产开发有限公司从2014年月12日起至被告协助原告将位于北京市昌平区回龙观天龙苑25号楼层1单元502号房屋权属转移登记至原告名下之日止每日向原告支违约金370元;4本案案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由:2013年2月17日原告杜*与被告北京****房地产开发有限公司签订了合同编号为XF400953号的《北京市商品房现房买卖合同》(以下简称“买卖合同”),原告作为买受人购买位于北京市昌平区回龙观****房屋,房屋成交为370万元;如因出卖人的原因,买受人未能在房屋交付之日起360日取得房屋所有权证书,出卖人须每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金,直至买受人取得房屋所有权证书。《买卖合同》签订后原告依约履行了付款义务,但时至今日,被告未能依据约定用原告支付的房款偿还银行贷款,以解除在该房屋上设定的抵押,致使原告无法办理涉案房屋的房屋所有权证书。故此,原告特向贵院提起诉讼,请求依法支持原告的上述诉讼请求,以维护原告的合法权益。如被告不能偿还银行贷款,原告同意偿还银行的贷款来消灭抵押权

被告****公司未到庭答辩,也未提交书面答辩状

第三人唐县农村信用社述称:在第三人的借款获得有效清偿前,本案所涉房产的抵押权有效存续且无任何解除事由,原告的诉请无法律和事实依据。一、第三人对本案诉争房产具有优先受偿权,已由唐县人民法院判决确认。2012年11月23日,孙增文向唐县农村信用社贷款330万元,被告以其名下本案争议房产提供担保办理了抵押登记,该笔贷款已经逾期,第三人依法于2017年提起诉讼,唐县人民法院于2018年10月作出(2018)冀0627民初376号民事判决书,依法确认第三人对本案抵押房产享有优先受偿杈,本案争议房产即将进入执行拍卖程序以清偿贷款本息,不同意原告进行房产过户的诉求。二、本案不具备担保物权消灭的法定事由,原告起诉要求解除本案诉争房产抵押杈无法律依据。根据物权法17条、178条规定,抵押杈消灭或解除的情况主要有以下三种情形,一是借款人清偿借款,二是实现抵押权,三是受让人代为清偿债务。在涉案房屋的抵押杈尚未涤除的情况下,无论原被告的房产买卖合同是否有效,原告起诉被告办理房产过户手续,都存在实际履行方面的障碍,同时,根据2015年12月《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第14条的规定,受让人在抵押登记未注销时要求办理过户登记的,不予支持。因此,原告诉请判决解除抵押权无法律依据。三、原告在购买该房产时明知该房产存在抵押的事实,原告诉请无事实依据。根据《中华人民共和国物权法》第191条第一款之规定,抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押杈人提前清偿债务或者提存。原告在明知存在银行抵押的情况下,依然和被告签订了买卖合同,签订合同和付款时既并没有通知第三人,也没有将房款提存用于解除抵押权,因此原告在本案中是存在重大过错的。同时,原告诉状中明确提出,如被告不能偿还银行贷款,原告同意偿还银行贷款来消灭抵押权,也说明原告对抵押权解除条件有着非常明确的认知,与其诉讼请求自相矛盾。四、原、被告之间的房产买卖属于合同关系,作为合同之债,应当遵循物权优先于债权的原则。同时,根据最高院商品房买卖的司法解释第八条:具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。可见在房产买卖合间订立后设定抵押的,在司法审判中尚且因抵押造成过户障碍,也是建议按照合同纠纷主张对方的违约责任。综上所述,本案原告诉求,既无事实依据,也无法律支持,悬请法院予以驳回。

本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下

2013年2月17日,杜*与****公司签订《北京市商品房现房买卖合同》。该合同约定,由杜*购买****公司出售的位于昌平区回龙观镇****房屋,房屋所有权证号为京房杈证昌其字第30758号;房屋建筑面积共204.44平方米;该房屋交易总价为370万元。该合同第四条抵押情况载明该商品房抵押情况为:该商品房已经设定抵押,抵押权人为唐县农村信用社,抵押登记部门为昌平建委,抵押登记日期为2012年11月15日。合同第十七条权属转移登记第(三)款约定,买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的,双方同意按照下列方式处理:1、如因出卖人的责任,买受人有权退房;买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起,30日内退还买受人全部已付款,并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的,自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起,至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。合同第九条交付条件约定,****公司应当在2013年3月17日前向杜*交付该商品房。该合同还约定了其他其他内容。2012年12月3日,唐县农村信用社向昌平区建设委员会出具证明。该证明内容为:“北京市****房地产开发有限公司开发建设位于昌平区回龙观镇天龙苑25号楼5层1单元501,天龙苑25号楼5层1单元502,天龙苑25号楼1层01(产权证为京房权证昌其字第30758号)的产权证已抵押给我行,我行同意上述房屋进行现房销售,进行网上签约,待售房款偿还贷款后我行再进行解押。”该证明作为合同附件附于上述合同之后2012年12月14日,杜*支付购房定金10万元。2012年12月27日,杜*支付购房款200万元。2013年1月10日,杜*支付购房款154万元。2013年1月11日,杜*支付购房款6万元。此后,****公司按照合同约定向杜*交付房屋,但至今未向杜*办理涉案房屋的所有权转移登记

另查,孙增文(****公司法定代表人)与唐县农村信用社于2012年11月19日签订个人借款合同,约定孙增文向唐县农村社借款330万元。同日,孙增文(债务人)、****公司(甲方、抵押人)与唐县农村信用社(乙方,抵押权人)签订抵押合同。该合同约定,****公司以该合同后附“抵押物清单”所列之财产设定抵押,确保债务人孙增文与唐县农村信用社签订的《个人借款合同》的履行以及保障唐县农村信用社债权的实现,提供抵押担保;保证范围为主合同项下30万元整及利息、违约金、赔偿金、债务人影响唐县农村信用社支付的其他款项等。该合同后附抵押物清单中包含有本案涉案房屋(所有权证号为京房权证昌其字第30758号).2012年11月21日,涉案房屋办理了抵押权设立登记。抵押权设立登记表上载明抵押物地址为昌平区回龙观镇天龙苑25号楼5-6层1单元502号。

因孙增文未按约定偿还唐县农村信用社上述借款,唐县农村信用社将孙增文、****公司及唐县三润水电有限公司诉至河北省唐县人民法院。该院于2018年10月16日作出(2018)冀0627民初376号民事判决。该判决判玲孙增文偿还唐县农村信用社借款本金330万元及利息,判令唐县农村信用社对****公司用于抵押的本案涉案房屋及其他房屋在房屋价值范围内优先受偿,并且唐县三润水电有限公司对孙增文的该笔借款承担连带偿还责任。现本案涉案房屋上的抵押登记仍未解除。本案审理中,本院依杜*申请,于2017年12月7日对涉案房屋采取了保全措施。

案件审理过程中,杜*主张自合同约定的房屋交付日期(2013年3月17日)的次日计算360日为2014年3月11日,****公司没有为杜*办理涉案房屋所有权转移登记,违反了合同约定,应自2014年3月12日计算违约金;杜*还主张唐县农村信用社向昌平区建设委员会出具了证明,同意上述房屋现房销售,进行网上签约,现杜*依约履行了全部付款义务,但****公司及唐县农村信用社未能涂销在该房屋上设定的抵押,致使杜*无法办理涉案房屋的房屋所有权证书;法律规定,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存,因此,如果抵押权人同意转让抵押物,则不应由受让人代为清偿债务,在抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力,抵押权的效力仅及于转让价金,抵押权人同意转让抵押物的,应视为放弃抵押杈;对于已有抵押登记的不动产买卖,抵押权人同意抵押人转让抵押财产,转让价款用以提前清偿抵押杈人债务或提存的义务主体是抵押人,而非买受人,抵押人未将转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的,仍应承担相应的担保责任;抵押权人同意抵押人转让抵押财产的,抵押权人对不动产上的抵押登记负有涂销义务;现唐县农村信用社出具了《证明》,同意转让抵押物,应视为放弃抵押权,唐县农村信用社对于涉案房屋已不再享有抵押权,其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权,而不能再追及于物上抵押权;且在审理过程中,由于是联合抵押,唐县农村信用社不同意协商解决,故杜*不再同意另行代为偿还贷款,****公司及唐县农村信用社应当涂销房屋上设定的抵押登记。

唐县农村信用社对杜*的上述主张不认可,认为杜*在签订合同时已经知悉涉案房屋存在抵押情形而未将购房款进行提存,存在重大过错,抵押合同及抵押登记不存在解除事由,不同意将房屋过户至杜*名下。

本院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明的事实,杜*与****公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,所购买的涉案房屋虽在买卖时已经设定有抵押登记,但抵押权人唐县农村信用社已出具书面声明同意****公司出售涉案房屋,故该合同应当认定合法有效该合同履行过程中,杜*已将房屋购房款全部支付完毕,但****公司未将该购房款用于偿还该公司法定代表人孙增文对唐县农村信用社的借款,导致涉案房屋上的抵押登记至今无法解除,也无法为杜*办理涉案房屋的所有权转移登记。关于唐县农村信用社出具同意出售声明的法律后果,双方存在较大争议。杜*主张唐县农村信用社同意出售抵押的涉案房屋,意味着其放弃抵押权,且优先受偿权仅能及于购房价款而不能及于房屋物权;唐县农村信用社对此不认可,认为杜*在签订合同时已经知悉涉案房屋存在抵押情形而未将购房款进行提存,存在重大过错,抵押合同及抵押登记不存在解除事由,不同意将房屋过户至杜*名下。本院认为,唐县农村信用社作为涉案房屋的抵押权人,其同意涉案房屋转让所产生的法律后果是使得涉案房屋转让合同的效力不存在瑕疵,而非放弃抵押权。因此,在涉案房屋仍存在抵押登记、杜*不同意代为偿还孙增文借款的情况下,杜*要求****公司与唐县农村信用社解除涉案房屋抵押登记,欠缺法律依据;杜*要求****公司配合办理涉案房屋权属转移登记,目前不具备现实履行可能,上述两项诉讼请求,本院均无法支持。关于杜*要求****公司支付违约金的诉讼请求,合同第十七条权属转移登记第(三)款约定,因出卖人原因不能在交付房屋之日起360日内取得房屋所有权证书的,买受人可以选择退房,亦可选择在取得房屋所有权证后向出卖人主张违约金。该违约金条款实为赋予合同具备继续履行可能时买受人关于违约金的追索权利。现该合同尚不具备继续履行的条件,杜*的该项诉讼请求,本院不予支持。杜*可待合同具备继续履行条件时另行主张,亦可自行评估合同履行的风险,作出其他选择综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一百四十四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定,判决如下驳回杜*的全部诉讼请求

案件受理费36400元,公告费260元,保全费5000元,由杜*负担,已交纳

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。