【典型案例】夫妻对房产从无权到有权，二审成功改判

河北省保定市中级人民法院

民事判决书

(2017)冀06民终2853号

上诉人(原审第三人):魏某，女。

委托诉论代理人:杨沙，河北金房律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):杨某，男。

委托诉论代理人:王某。

被上诉人(原审被告):杨某。

被上诉人(原审被告):河北**房地产有限公司

法定代表人:**。

委托诉讼代理人:陈某。

上诉人魏某因与被上诉人杨某、杨某、河北**房地产有限公司确认合同无效纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院(2015)北民初字第1682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人魏某及其委托诉论代理人杨某，被上诉人杨某的委托诉讼代理人王某，被上诉人杨某，被上诉人**地产委托诉讼代理人陈某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

魏某上诉请求:1、依法撤销河北省保定市莲池区人民法院(2017)北民初字第1682号民事判决书，依法改判驳回被上诉人杨某的诉论请求或发回重审;2、依法判决被上诉人承担本案的一、二审诉论费及其他费用。事实和理由:一、秀兰锦观城小区6-209室星系杨某购买，但其又将该房屋赠予杨某，并共同到秀兰地产办理了更名手续，故被上诉人杨某与秀兰地产所签关于商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，应予该定。

被上诉人所述涂政、变造商品房买卖合同与事实不符，一审法院认定该商品房买卖合同无效与事实不符，没有证据支持，适用法律错误。1、事实的经过是这样的:杨某系杨某的大儿子，在2005年左右与魏某开始谈恋爱，魏某是保定市人，杨某在满城居住。考虑到杨某结婚后在保定居住生活，2006年杨某购买了秀兰锦观城小区室房屋作为杨某的结婚用房。2007年左右杨某和魏某登记结婚并且生了儿子。从结婚时起该房屋就由二人生活使用。故这套房屋就是杨某给杨某和魏某买的。因**地产有一次免费更名的机会，故在房本下来前双方协商将房产更名至杨某和魏某名下。2011年左右杨某、杨某妻子、杨某和魏某到**地产提交了相关更名的材料，将房屋更名至杨某的名下。秀兰地产提供的商品房买卖合同就是当时更名时所签订的合同书。因为是更名，所以购房时间还是写的原来购房时间，这是可以理解的。2012年2月24日房屋所有权证颁发，房屋登记在杨某和魏某名下。2015年左右杨某和魏某婚姻出现问题，二人开始闹离婚，现在已经离婚。在这种情况下，杨某怕离婚时魏某分房产，所以才有了杨某到刑警队报案，以所谓的涂改为由要求确认购房合同无效的这些行为，其目的就是不让魏某分定应得的那份夫妻共同房产。2、被上诉人**地产对于房屋更名有严格的程序和规定，在购买人杨某不同意的情况下是不可能交更至杨某名下的。庭审中，被上诉人**地产提供了相应的证据让实公司更名的程序和需提供的材料，只有在购头人、共有人及受赠人均在场的情况下，且需要提交相关的材料和申请书才能够变更。虽然**地产在保管过程中不慎将上述资料丢失，但论不能否认该串实，而凭空地割断其前因后果的联系。事实上，在更名时杨某及其妻子、魏某和杨某为在场，杨某及其妻子在赠子书灰变更中请书上签字，杨某在商品房买实合同及其他材料中签字。现在杨某否认商品房买卖合同中的签字是他的，可以做笔迹鉴定，就能够知道是谁在撒谎了。如果不是杨某同意，**地产怎么可能不杨某的名字更名为杨某泥?没有杨某的同意，怎么可能名字加到房本中去? 3、关于杨某签订的商品房买卖合同的问题，在首页上方有划掉“云峰”，后面加“超”字，这只是为了好找，他人标注的，因为合同已经更名至杨某名下，所以写杨某是正常的，不是涂改。合同正文宁的内容没有任何涂改和勾划，因为是更名，所以日期还是原来购买房屋的日期，后面的签名是杨是本人所签，更名是在2011年左右，所以电话也是2011年所月的电话，该合同是更名时所签，是当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，应予认定。二、本案已超过诉论时效。房本是在2012年颁发的，如果杨某认为侵害了其合法权益，诉讼时效的起算时间应该从2012年颁发房产证的时候算起，至今已超过2年，故其已经超过诉讼时效，其诉请不应得到支持。三、本案诉争房屋系杨某赠予杨某和魏某的，且已办理了房屋所有权证，赠予行为已经完成，不存在合同无效的问题，故应当依法驳回其诉讼请求。杨某辩称，一审判决认定事实及适用法律均无不当，二审应予维持。

杨某辩称，一审判决认定事实及适用法律均无不当，二审应予维持。**地产辩称，当初办理争议房屋合同更名时，杨某及其配偶、被上诉人杨某及上诉人魏某给**地产出具了更名申请书、保证书，同意将房屋更名并保证凡因合同更名发生的任何法律责任一概由他们自己负担，与秀兰地产无关。当时双方都提交了结婚证、身份证等资料留存，当时如果不是杨某主动要求并同意将购房合同变更为其子杨某名下，**地产无任何权利和义务去办理这种更名手续。只是在被上诉人杨某的房产证在2012年发放后**地产才没有继续保留这些更名资料，因国家确认的房产证已经核发，再保存办房本的前期资料已无意义，这就是当时的事情经过。

杨某向一审法院起请求:依法判决二被告涂改、变造的商品房买卖合同无效;判决被告**地产为原告办理房屋产权登记;本案诉讼费用由被告及第三人负担。

一审法院认定事实:经审理查明，被告杨某系原告杨某之子，2006年3月24日，原告杨某与被告秀兰地产签订《商品房买卖合同》一份。约定原告购买被告秀兰地产开发的秀兰锦观城小区6-209室房屋，原告关于当日将购房款382227元付清。2006年6月20 B，原告作为房屋购买人与秀兰地产及保定市秀兰物业管理有限公司签订《保定市秀兰物业管理公共契约》。并办理了交房等相关手续事宜。后被告杨某与第三人魏某于2007年11月2日登记结婚，原告便将上述房屋交被告杨某及第三人魏某居住。2012年3月12日，被告杨某、魏某签订《房屋约定书》，约定秀兰锦观城小区6-209室房屋为夫妻共同所有。同日，上述二人向被告秀兰地产出具《个人委托书》，由被告秀兰地产办理秀兰锦观城小区6-209室房屋的产权手续事宜。秀兰锦观城小区6-209室房屋登记的房屋所有权人为杨某、魏某，该房屋有权证号为() 201201353号。原告称于2015年得知上述房产已登记在被告杨某及第三人魏某名下。原告于2015年10月20日诉至一审法院，请求判如所请。2015年11月18 E:,保定市公安局北市区分局刑侦大队出具《情况说明》，原告于2015年8月15日报案称:杨某、魏某夫妻二人骗取杨某所属房屋(坐落与保定市秀兰锦观城小区6号楼209室)，后原告于2015年11月11日撤销对二人的控告。被告秀兰地产提供的秀兰锦观城小区6-209室房屋《商品房买卖合同》第一页右上角有涂改，原为“杨某”，后将“云峰”二字划掉后改为“超”。庭后，被告杨某提交的书面意见中称原告购买上述房屋后，第三人一直想把上述房屋落户到其与第三人名下，后二人隐瞒原告在被告秀兰地产处办理了合同改名，2015年8、9月份，其与第三人闹矛盾，原告才得知上述房产房本办到了其与第三人名下。一审法院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。原告杨某与被告秀兰地产签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，均为合法有效。原告杨某作为诉争房屋的购买人，依法应当享有上述合同买受人的相关权利。被告秀兰地产、杨某、第三人魏某均未提交其他证据佐证原告已同意或事后追认将秀兰锦观城小区6-209 室房屋买受人变更为被告杨某，二被告及第三人的行为侵犯了原告杨某的合法权益，被告秀兰地产与被告杨某进行更名的2006年3月24日购买秀兰锦观城小区6-209室房屋的《商品房买卖合同》为无效合同，对原告请求判令上述合同无效的诉讼请求，予以支持。原告关于被告秀兰地产为原告办理房屋产权登记的主张，一审法院认为，取得不动产权属证书，是购房人主要的合同目的，且购房合同中约定了相关协助办理权属证书的义务，故被告秀兰地产应协助原告办理秀兰锦观城小区6-209室房屋的所有权证等。被告秀兰地产与第三人魏某辩称原告的诉讼请求已超过诉论时效，应当依法驳回其诉讼请求。因诉讼时效期间自知道或应当知道权利被侵害时起为二年，原告杨某于2015年发现秀兰锦观城小区6-209室房屋更名至被告杨某、第三人魏某名下后向一审法院依法请求保护其民事权利，没有超过诉讼时效期间，故对上述二被合抗辩，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事谛讼法》的解释》第九十条之规定，判决:确认被告河北秀兰房地产集团有限公司与被告杨某签订的《商品房买实合同》无效;二、被告河北秀兰房地产集团有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告杨某办理秀兰锦观城小区6-209室房产的房屋产权登记手续;案件受理费80元，由被告杨某负担。

二审中，上诉人魏某提供的证人毕明启、正建辉出庭作证称购买秀兰锦观城的房子时购房者享有一次免费更名机会。二审庭审中，被上诉人杨某称不是自愿将商品房买卖合同交给上诉人的，不知道该商品房买卖合同何时到上诉人手中，不知道房产证办理情况，就房产证办理事宜自己没找过秀兰地产和房产登记部门，只是一直等通知。本院还查明，2009年1月10日杨某作为本案诉争房产的纳税人向税务机关交纳房地产权属转移税15386元并由税务机关为其出具契税完税证。本院另查明,魏某于另案中在一审法院对杨某提起离婚诉论，在该诉讼中，一审法院经审理查明，2015年7月左右，魏某与杨某开始分居。2015年11月19日，一审法院受理了杨某提起的本案诉讼。本院所查明的其他案件事实与一审无异。

本院认为，就本案诉争房产来说，《商品房买卖合同》及《保定市秀兰物业管理公共契约》的签约主体分别是被上诉人秀兰地与被上诉人杨某，约定及实际履行该两份合同交付房款、物上费、交付房屋等主要合同义务的主体也分别是秀兰地产与被上诉人杨某，故应认定诉争商品房买卖合同的主体是秀兰地产和杨某，被上诉人杨某在《商品房买卖合同》上的更名行为仅是了将诉争房产产权证书办理在自己名下的需要，杨某与秀兰地之间不存在实质的商品房买卖合同关系，无所谓杨某与秀兰地之间签订的《商品房买卖合同》有效无效的问题。关于本案诉房屋的产权证书为什么从购房者杨某名下办到杨某名下的题，被上诉人秀兰地产提供了《商品房买卖合同》、税务机关为汤超出具的其作为诉争房产纳税人交纳房地产权属转移税后的契税完税证、杨某与魏某签字的2012年2月13日个人委托书、汤超与魏某签字的房屋所有权转移登记申请书、2012年3月16魏某领取房屋所有权证的签字、办理更名手续时刘洪泉与其儿子申请表、保证书、身份证明、户口本手续等证据，被上诉人秀兰地产虽没有提交办理合同更名手续的其他证据，考虑到房地产干发公司关于办理房产更名手续的惯常做法、房产更名手续对形式要件的特殊要求及诉争房产本已核发登记在魏某与杨某名下，本院认为被上诉人秀兰地产陈述的“原告2006年购买秀兰锦观成6号楼209室，根据被告关于购房人购房后在直系亲属间可免费更名一次的规定，原告于购房后亲自到被告处为被告杨某、第三人魏某(当时在场称杨某为原告的儿子，魏某为儿媳)将杨某购房合同变更为杨某名下的手续，并重新出具了购房人为杨某的买卖合同，之后到保定市住房和城乡建设局进行合同备案登记”及“如果当初不是原告要求并同意将购房合同更名为他们的儿子杨某、被生委业公司没有权利州没有义各主办这种合同更名手续。只是在杨某的房屋产权证于2012年发放后秀兰公司才没有继续保存这些更名资料”具有高度可信性。即使仅根据被上诉人秀兰地产所提供的现有证据，鉴于被上诉人杨某与被上诉人杨某属于亲密的父子关系、杨某买房目的是让其子杨某结婚居住、杨某本人作为本案诉争房产的纳税人向税务机关交纳房地产权属转移税并由税务机关为其出具契税完税证、涉案房产证在办理下来后杨某长期未提异议的情况下，也应认定被上诉人秀兰地产已履行完毕办证义务。作为最应关心房产证办理事宜的被上诉人杨某不知道自己何时失去对该《商品房买卖合同》的控制、不知道该合同何时到上诉人手中、不知道诉争房产的房产证办理情况，且陈述就房产证办理事宜自己没找过秀兰地产和房产登记部门，只是一直等通知，在房产证办完几年之后自称才知道房产证的办理情况与常理不符。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定:“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在;对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”结合杨某在其子杨某与上诉人魏某因感情不合并开始分居后才提起本案诉讼的事实，本院认为被上诉人杨某关于“被告在未经原告同意的情况下擅自将原告与秀兰地产签订的《商品房买卖合同》进行了涂改、编造，倒签了合同时间，买受人由原告变更为杨某，并最终进行了房屋产权备案登记”及自己“2015年经查方发现该房屋登记竟在被告杨某、第三人魏某名下”不仅不具有高度可能性，且足以令人产生合理怀疑。综上，上诉人魏某关于驳回一审原告的诉讼请求的主张于法有据，本院予以支持。一审判决认定事实错误导致判决不当，应予更正。

综上所述，魏某的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下:

一、     撤销河北省保定市莲池区人民法院(2015)北民初字第1682号民事判决;

二、     驳回杨某的诉讼请求。一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，共计160元，由杨某负担。

本判决为终审判决。

审判长 常金星

代理审判员 杨亚军

代理审判员 庞晓兰

二〇一七年六月五日

书记员 刘金